最高法院九十五年第十六次民事庭會議見解綜合研析─王澤鑑教授、林誠二教授、詹森林教授、陳聰富教授、吳從周教授
壹、債之關係之相對性
所謂債權,乃係特定人(即債權人)得向特定人(即債務人)請求為一定給付(包括積極給付與消極給付),債權人並得在法律上保有該給付之權利。其中「特定人」之概念,即寓有相對性之意涵。簡言之,債權人依債之關係,依民法第一百九十九條第一項之規定,僅得向債務人請求為給付,而不得向第三人請求之。第三人之權益不因債權人及債務人間之約定而受影響,故縱然債權標的物屬第三人者,例如債務人以第三人之不動產出售與債權人,由於第三人之不動產不因該買賣契約之成立而生變動,債權人與債務人間之買賣契約仍為有效。
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貳、租賃權之物權化:以民法第四百二十五條買賣不破租賃為核心
買賣不破租賃,可謂為債法中之重大異數,故首先應深入探討與權衡其背後法政策之妥當性。按租賃契約原為一種負擔行為,故依其性質係屬於債權契約,而非物權契約與處分行為。就其債權契約之本質而言,當事人因締結契約而負有提供用益或支付租金之義務;不過租賃契約僅能在當事人之間發生相對之效力,而無對抗第三人之對世效力。因此租賃契約如為純粹之債權行為,基於「債之關係之相對性,承租人對於出租人固然具有租賃契約上之種種債權,惟此等債權之實現,將於出租人將其所有權轉讓於第三人時,因第三人得剝奪承租人之占有與用益,而為之喪失。承租人固然對於出租人,得請求債務不履行之損害賠償,惟其使用收益之權能已然落空。此為貫徹債之關係之相對性的結論,如主張租賃權為純粹之債權者,即必須接受此一結果。
一、要件
向來通說認為,民法第四百二十五條之買賣不破租賃要件包括,系爭當事人必須先締結有效之租賃契約,並且該出租人為租賃標的物之所有權人,而出租人讓與系爭標的物所有權前出租人已將租賃標的物交付予承租人,由該承租人繼續占有租賃標的物而不中止。至於之所以有此要件之要求,係因占有產生公示作用,使受讓人得以知悉受讓之標的物上存有租賃關係。從而三十五年院解字第三○七三號解釋表示:「租賃未定期限之房屋承租人甲,於戰事發生後,遷避他處。如可認其有不再使用房屋之意思,即為終止契約之默示意思表示,其意思表示,以出租人乙可了解時發生效力。租賃契約既經終止,對於該房屋之受讓人丙,即無繼績存在之餘地,且租賃物經出租人交付承租人後,即為承租人所占有,出租人如將其所有權讓與第三人,第三人可就承租人之占有,知有租賃契約之存在,不致因租賃契約於受讓後繼續存在,而受不測之損害。民法第四百二十五條,係基於承租人受交付後,必占有租賃物之普通情形而為規定,若出租人於承租人中止租賃物之占有後,將其所有權讓與第三人,則第三人無從知有租賃契約之存在,絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理。同條之規定,自應解為不能適用。出租人乙將其房屋所有權讓與第三人,既在承租人甲中止其占有之後,則甲乙間之租賃契約縱未終止,對於受讓人丙,亦不繼續存在。」
再者,於前揭要件該當後,出租人復將租賃標的物之所有權讓與給第三人,此時有民法第四百二十五條買賣不破租賃之發生,但如該租賃標的物係屬不動產者,應以該租賃契約曾經公證,或該租賃契約雖未經公證,但卻定有期限而期限未逾五年者為限,此一要件,係在民國八十九年五月五日債編修正規定施行後,始明定於民法第四百二十五條第二項中。
並且正係因租賃契約應經公證,或該租賃契約雖未經公證,但卻定有期限而期限未逾五年者,係於民國八十九年五月五日後始明定於民法第四百二十五條第二項之要件,故若系爭租賃契約係於民國八十九年五月四日前訂定,但不動產卻係於民國八十九年五月五日後移轉,究竟有無本條規定之適用,最高法院九十八年度第二次民事庭會議就此曾提出討論。
最高法院九十八年度第二次民事庭會議
院長提議:
出租人於民國八十九年五月五日民法債編修正施行前,已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約,並將不動產交由承租人占有中,嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者,是否有新修正民法第四百二十五條第二項規定之適用?
甲說:
民法第四百二十五條第一項「所有權讓與不破租賃」規定之適用前提,在於租賃物所有權發生移轉,故同條第二項之適用,應以租賃物所有權移轉之時,係在民法債編修正前或修正後而定。如租賃物係於債編修正前發生所有權移轉,固無修正後同條第二項之適用,但租賃物係於債編修正後,始發生所有權移轉者,仍應適用修正後之規定。蓋租賃契約為一繼續性契約,如租賃契約於民法債編修正後繼續存在,則自債編修正施行後,有關租賃契約之效力,自應受新修正民法債編相關規定之規範,因此時修正前之規定,已因法律修正而失其規範效力。此時適用新修正之民法債編規定,係對民法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力,並無違反法律不溯及既往之原則可言。
乙說:
基於法律不溯及既往原則,並保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法律之安定性,應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約,即無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地。
丙說:
本案應視承租人依舊法所取得之法律權利或期待利益,其權利或利益是否值得保護,與新法溯及適用對其不利影響之程度,為綜合判斷是否適用新修正民法第四百二十五條第二項規定。
決 議:採乙說:
基於保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法律之安定性,民法債編修正前成立之租賃契約,無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地。
二:效力
一旦民法第四百二十五條買賣不破租賃之要件該當,究竟應發生如何之效力,通說認為應發生法定契約承擔之效果。換言之,系爭租賃契約本係在讓與人與承租人間發生固無疑問,惟因發生買賣不破租賃,故系爭租賃契約之法律關係為受讓人所法定承受,故該租賃契約已存在於受讓人與承租人間,因而此時得認為承租人對受讓人言,係屬有權占有。
參、使用借貸債權之物權化?
於租賃權之物權化民法第四百二十五條既然定有明文,從而得發生債權物權化之效果並無疑問,惟於使用借貸債權,因無類似民法第四百二十五條第二項之規定,從而是否有得將此債權物權化之依據則不無疑問,最高法院九十五年第十六次民事庭會議就此有詳盡之探討,茲提出如下:
最高法院九十五年第十六次民事庭會議
討論事項:
壹、九十五年民議字第四號提案(台灣高等法院暨所屬法院九十二年法律座談會民事類第九號提案)
院長提案:
甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓房一棟,未約定使用土地期限,不久之後,乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣,由丙拍定買受,並取得不動產權利移轉證書,甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係,屬無權占有為由,依民法第七百六十七條規定,訴請丙拆屋還地,是否應予准許?
甲說:肯定說
按使用借貸契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外第三人,系爭房屋如已出賣並移轉所有權予他人,則買受該房屋之人自不得再執其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係,對系爭土地所有人主張其有使用該土地之權利,蓋上開使用借貸契約,僅存在於契約當事人間,故甲訴請丙拆屋還地,於法有據,應予准許。
乙說:否定說
按民法第四百二十五條之一規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。」此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係,使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人,而成無權占有土地,致遭土地所有人以所有權之作用,請求將之拆除,對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響,乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現,並基於房屋既得使用權保護原則之考量,進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響,藉以調和土地與建物之利用關係。是本件案例雖與上開規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同,但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量,應依「相類事實,應為相同處理」之法理,而類推適用前揭法文之規定,推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內,有使用借貸關係,從而,丙所有系爭房屋使用系爭土地,並非無權占有,甲本於所有權作用,請求丙拆屋還地,不應准許。
丙說:
土地與其上之房屋之關係,究屬使用借貸、租賃或其他情形,及當事人間如何行使權利,應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情,分別認定。本則提案題意不甚明確,關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。
以上三說,應以何說為當?提請 公決
決 議:採丙說:
視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係,僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋,並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係,原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案,尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求。
關於本決議內容之乙說,較值得提出說明者係,無論就債權物權化是否得以一般化採取肯定說或否定說見解之學者,均不贊同本案情形類推適用第四百二十五條之一之規定,蓋向來認為本條之其立法目的與第八百七十六條法定地上權之意旨相同。亦即其立法目的有二:1、社會經濟公益上之理由。蓋建築物性質上不能與土地使用分離而存在,使用建築物即必須使用該建築物之基地,一旦建築物與土地不同屬一人所有,而當事人又未約定,使建築物取得對土地之利用權,勢將造成建築物無從利用土地之結果,難逃拆屋還地之厄運,危害社會經濟,浪費社會成本。故有設本條推定租賃關係之必要,以維護社會經濟;2、因土地所有人購買土地時建築物已存在於土地上,基於當事人之合理的意思與預見為基礎,推定當事人已有默許繼續使用土地之意思。從而無論民法第四百二十五條之一或第八百七十六條之規定,其適用或類推適用的前提應該在於「土地及土地上之房屋同屬一人所有」。但是本案情形,既然甲為土地所有權人而乙為房屋所有權人,故並不存在得類推適用民法第四百二十五條之一之基礎。依學者見解,本案情形若欲使丙得因債權物權化而享有占有本權,應類推適用民法第四百二十六條之一始屬較適當之法學方法。 |